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上海楼市新政落地一线城市房价或短期见顶

2019年03月05日 栏目:租房知识

上海楼市新政落地,一线城市房价或短期见顶3月25日上午上海市政府召开发布会,宣布新一轮调控措施,具体有:1、非本市户籍,购房资格2年变5

上海楼市新政落地,一线城市房价或短期见顶

3月25日上午上海市政府召开发布会,宣布新一轮调控措施,具体有:1、非本市户籍,购房资格2年变5年;2、二套房首付50%(普通),首付70%(非普通); 3、严禁首付贷、过桥贷。我们评论如下:

1)如何看政策?尽在预期之中,调控靴子落地;因城制宜,未来还有深圳。就我们路演的反馈,上海调控传闻自3月以来一直成为市场关注焦点,也压制了地产股在强基本面情况下的股价表现;而此次调控细则之中,外地人购房社保“2改5”,认贷不认房改为认房又认贷,二套房普通住房50%首付、非普通70%首付均与市场之前预期一致,属于地产股调控预期的“靴子落地”。至于政策的导向,我们还是坚持认为全国“去库存”大背景并未改变,此次上海调控只是在过去半年房价涨幅偏高背景下的“因城施策,因地制宜”,短期内还有深圳等房价涨幅过快的城市有调控风险,具体措施则以管住炒房/投机需求等方面为出发点,并不会伤及刚需。

2) 效果怎么样?成交由“疯牛”变“震荡”,一线城市房价或短期见顶,郊区楼盘影响更大。具体到三条细则对于市场产生的效果,1/外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响:如果参考北京2011年2月16日的影响,2011年北京限购升级之后,二手房率先转冷,成交较前期降幅约50%,新房成交降幅30%,但如果同比2011年同期未执行严格限购的上海

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,限购带来的额外影响大约仅有5%-10%;房价方面,刚需置业为主的郊区性楼盘影响更高,比如北京通州在2011年限购升级之后5个月新房成交均价下降了约10%~15%;2/二套房首付提升影响改善需求(估计占总成交比重也在5%-10%)。

二套房以“认房又认贷”的形式,重新回到50%首付,使得拥有1套房再进行改善购买(同时拥有2套住房)需求将大幅萎缩,上海新房平米面积段成交占比40%~45%,140平米以上占比20%~25%,考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右,此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放;3/严查首付贷预计影响<5%的投机需求,我们估计上海的首付贷比例并不高,市场主要需求还是刚需及改善需求。综合而言,上海政策收紧之下,我们预计上海新房成交将在未来三个月走弱,一线城市房价或短期见顶,郊区楼盘影响更大。

3) 投资建议:从关注政策回归到基本面,A股地产股未来上行空间重点看销售表现。回到股票表现上,我们看到地产股年初至今跑平大盘,但3月在基本面超预期情况下依然跑输大盘,主要是一线城市政策调控预期压制所致,往前看,随着上海、深圳等地政策调控靴子逐步落地,地产股将回归基本面主线,地产股2季度机会主要来自于预期差,个股呈现分化行情。

目前中金覆盖A股地产股平均P/E约12倍,NAV折让5%,已经在较大程度反映一线城市调控风险;而通胀上行前期,A股地产仍有较好表现。我们短期继续看好地产股个股表现:招商蛇口(推荐)、世联行(推荐)、首开股份、华发股份、华夏幸福(未覆盖)、浦东金桥、陆家嘴、中洲控股(未覆盖),上实发展(未覆盖)等。